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小区配套幼儿园物管费怎么缴？

全市首例公益性教育设施物业服务费纠纷案昨宣判，对类似物业与业主纠纷或具引导示范价值

作者：文/记者陈健儿通讯员周祖龙梁丹妮漫画/美堂　发布日期：2011-11-17　【收藏本文】

核心提示
    在城市里居住，似乎都少不了“保安”。套一句网络语，人类已经阻挡不了“物管”的脚步，业主与“管家”的关系无处不在。物业与业主的纠纷，屡见不鲜。以市第一人民法院为例，该院2008年、2009年和2010年受理物业服务类纠纷案件数量分别为85件、360件、452件。大幅增长的数字说明了诉讼已成为绝大多数业主或者物业服务企业解决物业纠纷的重要途径之一。
    昨日，全市首例公益性教育设施物业服务费纠纷案正式宣判。小区内配套幼儿园该向物业管理交管理费吗？又该交多少？该案定的标准或可成为该类纠纷案件处理的参考基准及对市民的标杆指引。

    首案关注
●拒交物管费的幼儿园
    尽管在诸多物管纠纷案件中，缴纳服务费纠纷最为常见，但公益性质幼儿园因拒交物业费而被告上法庭的，朝阳幼儿园（化名）在我市尚属首例。
    2005年3月，张先生（化名）下重本买了颐和山庄里位于孙文东路上一栋地上3层地下1层的房子，建筑面积足足有3826.81平方米。当时，签合同时就约定购买的这套商品房仅作幼儿园使用。
    2005年年底收房后，基本布置好幼儿园准备接收第一批新生时，张先生与楼盘原有“管家”物业服务公司签订合同，约定“由物业公司提供全天保安巡逻”“专人定期10点左右将垃圾清走”等若干管理细节，却没有约定物业服务费。
    几年经营下来，张先生经营的幼儿园一直配套有自己的保安和清洁工人，“我幼儿园基本不用提供什么服务，保安也没有到我们里面巡逻，我们都是相对独立的。”张先生认为，自己没有全面享受保安、卫生、绿化等服务，不可能与其他商铺业主一样缴纳每月2元/平方米的物业服务费。与物业公司协商也一直没有结果，于是物业服务费一欠就是五六年。
    眼看着5年下来50来万的物管费一个子儿都没见着，物管公司像追缴其他业主物管费一样，将张先生告上法庭。
    究竟幼儿园是不是如张先生所认为的，基本与物管“井水不犯河水”呢？记者近日专门到该幼儿园实地调查。从地理位置来看，张先生幼儿园的北边，就位于颐和山庄正门保安岗。幼儿园有3个门，北边的是正门，该处有一间独立的幼儿园保安室，安装有电动铁闸门，门外是公共区通道及摩托车停放处。而幼儿园正门到小区保安岗只有15米距离。
    昨日，该案宣判时，市第一人民法院民一庭承办该案的法官饶琨认为，作为开发商完善小区的配套设施，幼儿园业主开办了公益性质的幼儿园。幼儿园位于颐和山庄内，实际上享受了原告对该小区提供的物业管理服务，包括建筑共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修养护和管理，对生活服务设施进行维修养护和管理，以及对公共环境卫生、交通与车辆停放秩序、安全防范的管理和服务，应当向物业服务公司交纳合理的物业服务费。
    那么，幼儿园该与其他商铺业主一样，缴纳2元/平方米的物业服务费吗？
●凸显首案引导示范价值
    饶琨主审过不少物管纠纷案件。作为本案承办法官，饶琨直言，对于本案，“交多少”确实是一个比较难定的问题。
    饶琨首先想到给市物价局发函了解是否有相关指导价，结果如她所料，市物价局回复，幼儿园等配套设施的物业服务费由业主和物业服务公司商定，不做指导价。
    “究竟如何行使这个自由裁量权，才能充分体现权利与义务对等？”民一庭庭长吴浩明和法官饶琨决定到现场深入了解幼儿园与物业公司之间的相互关系。
    除了更确切地了解幼儿园与小区的相对位置外，饶琨还从现场了解到，物管公司只负责提供小区内即幼儿园外围公共区域的管理服务事项，至于幼儿园内的卫生、绿化、保安等所有管理事项及费用均是幼儿园自行负责。
    与其他小区业主享受的绿化、卫生、保安等服务不对等，缴纳一样价钱的物管费显然是权利义务的不对等。那该交多少才合适呢？这时，饶琨想到了佛山市类似性质的一个案子，案件中的公办幼儿园终审被判决交付0.35元/平方米的物业服务费。
    最后，法院经过综合考虑多方情况，酌定按张先生曾在协商过程中自行提出的按0.7元/平方米的标准缴纳物业服务费，即每月收取2678.77元。
    虽然我国当前法律有关于物业管理的相关法律规定，但却未尽完善，审判实践中仍存在着一些操作的难题。饶琨说，做法官最难的就是要在法律和情理中寻求一个平衡点，做到既保障公平正义的实现，又满足当事人情感上对司法的诉求和期待。
    事实上，跟朝阳幼儿园一样藏身于小区的幼儿园为数不少。据了解，绝大部分物管合同只确定了住宅和商铺的物管费，却忽略了幼儿园、酒店等特殊机构的物管费标准。可以预见，朝阳幼儿园不会是唯一一家因为物管费被告上法庭的幼儿园。因此，该案定的标准或可成为该类纠纷案件处理的参考基准以及对市民的标杆指引。新闻背景
涉及物管案件逐年增多
    随着物业管理行业的迅速发展，有关物管的纠纷和投诉逐渐增多。据悉，市第一人民法院院物业服务纠纷案件呈逐年上升趋势，2009年更是出现了“井喷”，同比激增323.5%，2010 年该类案件达到452件，今年截至11月1日，物业纠纷类收案560件，再创历史新高。
    据吴浩明介绍，引发物业服务纠纷案件的主要原因，除了近年来房地产行业迅猛发展，业主与物业服务企业法律意识逐渐增强外，更多的是物业服务机制存在问题，“房地产开发企业与物业服务企业的衔接不规范导致物业服务企业职责不清。”
    我国物业服务作为独立的行业起步晚，房地产开发企业与物业企业之间形成“父与子”关系，物业的所有权与经营权一致，在履行小区的安全管理、物业维修等职能，没有贯彻“建管分离”的原则，物业服务企业亦不摆正自己的位置。
    而开发商签订前期物业服务合同后未依法经业主确认，物业服务企业履行合同义务过程中违约，在绿化、清洁卫生、安全保障、共用部位和共用设施设备维护、车辆管理等方面未尽到全面职责，擅自改变物业用房、共用部位用途，物业服务企业亦不同意变更或解除合同。
    此外，业主对物业服务收费理解亦有所偏差，有些业主错误地认为其向物业服务企业交纳管理费用，物业服务企业应对其所有的全部财产承担全部的安全保障义务，或完全“包揽”小区内的如绿化、保洁、保安、维修等一切“大小事务”。往往是物业服务企业完成不到位或怠慢，业主即以拒绝交纳物业服务费用来抵抗。对策建议
●让物业合同像一本书
    作为律师的阿明讲述了自己的一次维权经历，他与自己所在小区的物业签订合同时，对方承诺没有商住，但是最后有几户房子卖给了私营公司。阿明说，他自己可以拿着合同打官司，但其他业主跟物业的合同没有这个条款，主张权利时无法得到赔偿。
    去外国探望亲戚时，他发现，业主与物业签订的合同有一本书那么厚，而在中国，往往只有几页纸，“物业合同越细越好。”
    钟劲松指出，很多业主与物业之间签订的合同欠完善，合同的约定相当不明确也不规范，无法涵盖在履行过程中可能出现的种种问题。比如对特约性物业服务的内容、服务质量、物业收费的范围、标准、依据内容普遍约定不明。由于合同的不确定性，导致业主与物业公司的理解和认识产生差异，由此引发大量纠纷。
    ●提倡调解了事
    “调解是解决物业服务纠纷的有效途径。”钟劲松指出，目前物业管理纠纷案件处理方式以调解或撤诉方式为主。
    以2009 年案件统计为例，以调解与撤诉方式处理的案件占该类案件总受理数的75.5%。物业服务纠纷案件经过人民法院的居中调解，业主及物业服务企业之间的矛盾得到一定的缓解，大部分案件均能以调解或撤诉的方式结案。这样的解决方式更有利于物管公司与小区居民维系日后长久友好的相处。
●物业纠纷有了标准指引
    事实上，在10月底之前，广东省内几乎所有的物管纠纷案件都跟幼儿园物业纠纷案件一样，没有具体的适用于广东省范围内具体情况的实施细则可遵循。然而，一直为这个问题头疼的法官上月底收到一个“利好”文件——《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》。意见对物业纠纷的诉讼主体、物业服务合同无效的认定与处理、物业费纠纷处理和民事责任承担等方面都有具体的指导意见。
个案1>>>
不满物业公司服务业主拒交物管费
    2004 年住进竹苑新村富竹街，汤先生晚上上楼梯时才发现，楼梯灯不亮，而“灯存实亡”的情况一直持续；2005年底，汤先生家中装修，有一个晚上，放在保安岗附近的 2000 多元装修材料不翼而飞。“今时今日这样的服务态度怎么行？”汤先生严重不满物业公司的服务，并以拒交物业服务费来“述说”自己的不满。
    跟幼儿园不一样的是，汤先生被告上法院前，其实已经有许多的“先行者”，他们都因为拒交物管费收到法院传票。
    该案承办法官钟劲松认为，业主在具有“正当理由”的情况下，可以行使履行抗辩权。法律对物业公司的服务标准没有统一的规定，合同约定的服务标准的完成质量也难以量化。一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即其没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主才有权进行抗辩。物业公司所提供的物业服务虽有瑕疵，但不能成为被告作为业主拒付物业服务费的理由。最终，汤先生还是要缴纳拖欠的物管费。
    ◆指导意见：
    物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。
个案2>>>
摩托车小区内被盗物管公司成被告
    综观物业纠纷案件，以物业服务企业与业主作为原告起诉的情况均存在。其中，以物业服务企业作为原告的案件，多是要求业主支付拖欠的物业服务费；而以业主作为原告的案件，则主要由于物业管理存在瑕疵，导致业主汽车被窃等，请求法院判令物业承担赔偿责任。
    住在恒基花园的李先生就因为摩托车在小区里被盗，将物管公司告上法庭。
    李先生由2004年到2010年2月一直向物管公司租用车位，也准时缴交了物业服务费和摩托车管理费。在这个封闭式小区里，只有一个出口，并有围栏和铁链围着。“之前已经有多辆摩托车被盗。”李先生透露，在自己的摩托车丢失当晚，还有另外两辆摩托车被盗，“物管公司对摩托车被盗负有不可推卸的责任。”
    法院认为，物管公司未尽其应负的注意义务，对车辆丢失负有一定的责任，酌情向李先生赔偿3300元。
    ◆指导意见：
    因共用部位、共用设施设备存在不安全因素导致业主、物业使用人或第三人受到人身、财产损害，物业服务企业不能证明自己没有过错的，应当承担相应的民事责任。

责任编辑：文/记者陈健儿通讯员周祖龙梁丹妮漫画/美堂　来源于：中山日报

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