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对商品房买卖中的霸王条款要学会说"不"。漫画：解元杰
“广告不算数，一切图片和文字说明，都要以合同为准。”、“出卖人享有最终解释权”……现实生活中，五花八门的霸王条款让消费者防不胜防，层出不穷的霸王合同令消费者难以招架。但对于很多辛辛苦苦攒钱买房的人来说，面临“终身大事”前的一时疏忽则可能让自己陷入不平等的泥潭。
据我市第一法院受理的案件统计显示，目前房地产纠纷案件呈明显上升趋势。以该院民一庭为例，该庭2011年受理房地产纠纷案件306件（约占该庭受理案件数的13%），2012 年已增加至471件（约占该庭受理案件数的20%）。而2013年1 月至今，在短短不到100天的时间里，该庭受理的房地产类纠纷案件多达99件。
如何杜绝商品房买卖中的霸王条款，身陷不公的消费者又该怎样有效防御和反击呢？在“3·15国际消费者权益日”到来之际，市第一人民法院选取典型案例，提醒市民如何提高警惕、依法维权。
■霸王条款一：买卖双方解除合同要向二手中介支付违约金？
○【案例回放】2012年，中介方顺某公司与买方顾某、卖方刘某签订了《二手房买卖合同》，合同约定了中介费的支付后另约定：“无论在任何情况下，若买卖任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房产，则违约一方须支付中介方24750元作为违约金；若买卖双方在未取得中介方同意下协议取消本合同，则买卖双方均成为本合同之违约者而须共同连带支付中介方违约金24750元。”
由于后来顾某与刘某解除了房产买卖合同，顺某公司一怒之下便将居间合同纠纷诉至市第一法院，要求顾某、刘某支付中介费连带违约金24750元。
经审，法院认为合同关于违约金的约定属无效条款，驳回了顺某公司关于违约金的诉讼请求。
○ 【法官说法】法官贺铁斌对此解释，《二手房买卖合同》中的上述霸王条款是属于中介公司为了重复使用而预先拟制的格式条款，在订立合同时并未与顾某、刘某协商。
买卖双方在房屋买卖合同关系中发生违约行为，其所产生的违约责任本应存在于买卖合同双方之间。但根据上述条款的内容，买卖双方对于房屋买卖合同条款的违约，需向中介方承担违约责任并支付违约金，这显然违背了合同相对性原则，限制了买卖双方在签订买卖合同之后解除、终止合同的重要权利，加重了买卖双方的违约责任，扩大了中介方的权利，房屋买卖双方与中介方之间的权利严重不对等，依法属于无效条款。
○【法官提醒】
法官贺铁斌还提醒广大消费者，在与经营者订立合同时，消费者有权就合同条款与经营者进行协商。对于经营者提供的格式条款，消费者应仔细研读，对于不理解的合同条款，应要求经营者进行详细的解释说明，避免因信息不对等而丧失协商的机会。
对于存有霸王条款的格式合同，消费者也可拒绝签订或另行备注约定。如有已经签订合同中的霸王条款，消费者可向消费者协会投诉，或向法院起诉，请求确认无效。
■霸王条款二：《商品房买卖合同》已在销售现场公示，双方无异议？
○【案例回放】廖峰与周芳两人认购了南方房地产公司开发的一套房产，签订《商品房认购书》后交付定金5万元。但等两人在售楼处准备签署 《商品房买卖合同》时，发现该公司提供的《商品房买卖合同》中存在多款严重不公平或违反房地产法律法规的规定，遂要求在平等协商的基础上修改合同条款，但开发商既不同意修正合同条款，又不愿退回认购定金。于是两人将开发商起诉到市第一法院，要求该公司返还定金5万元并支付利息。
被告南方房地产公司辩称，该公司售楼部的现场已经公示了《商品房买卖合同》，双方签订的《商品房认购书》中也明确约定了“《商品房买卖合同》已在销售现场公示，双方无异议”的条款，也就是说原告两人是对该条款没有异议的，而且应当知道即将签订的商品房买卖合同内容。两人事后却对合同条款有异议而要求修改及返还定金，有违诚信原则的同时也未遵守认购书的约定，已构成违约，因此无权要求返还定金。
但廖峰与周芳坚称在签订认购书时未曾见过商品房买卖合同，也未阅读上述条款。经审，法院判定认购合同解除，被告南方房地产公司返还定金给对方。
○ 【法官说法】承办法官钟劲松认为，本案《商品房认购书》中的上述霸王条款为格式条款，如按开发商的解释则排除了消费者的主要权利，因此开发商应提请消费者注意并予以说明。但该条款约定在《商品房认购书》主要条款之后，开发商既未作特别标注，也不能证明其已尽合理提示及说明的义务。
《商品房认购书》对双方当事人具有约束力，因此开发商和购房者均应按约定的义务来订约洽谈。虽 《商品房认购书》已约定了房屋的位置、面积、单价、付款方式，但对买卖房屋的交楼时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并未明确约定，属于未决条款，因此需要在签订买卖合同时协商达成一致。
本案中，消费者在签订商品房认购书时并不知晓商品房买卖合同条款，这样的情况下要求消费者必须接受合同的条款，显然是不公平的。
○【法官提醒】
法官钟劲松提醒购房者注意，在认购房产时应认真阅读认购书的条款，提防类似的格式条款陷阱，以防买卖合同签订不成时开发商据此拒退定金而引发纠纷。
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粤公网安备 44200002443317号
