媒体报道 |
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邻居违建地下室别墅业主拒收楼
法院判令开发商一个月内恢复原状
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| 作者：记者 张房耿 通讯员 刘香霞 黄钻冰 发布日期：2014-05-06 【收藏本文】 |
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漫画/解元杰
花了150 多万元买来的4层别墅，却因邻居违建地下室造成安全隐患，东区的崔先生拒绝收楼，并在去年4月与开发商对簿公堂。开发商则把责任推到了违建的4户业主身上，称是这些业主在收楼后挖地建造了地下室，开发商不存在违约。昨日，市第一法院向媒体通报了这起历时一年的民事纠纷。开发商终审被判按合同约定限期30 日内恢复原状，该判决目前已产生法律效力。
■业主：邻居违建地下室，开发商应担责
2010年10月13日，崔先生看中了东区某高档楼盘2幢107房，并以155万余元买下该别墅。按照合同约定，该商品房的建筑层数是地上4层，地下0层。但崔先生在准备收楼时发现墙体有开裂现象，后来，他了解到2幢103房、104房和105房所占地大部分都被业主挖空私自建造了地下室，他怀疑墙裂是地下被挖空导致的，于是拒绝收楼。
2011年11月1日，市城市管理行政执法局查明，该楼盘的1幢102房、2幢103、104、105房四幢房屋业主未经规划部门批准擅自建设地下室。市城乡规划局认定，该加建工程属于违章建筑，且该工程属于无法采取改正措施消除影响的情形，须按原批复图纸恢复原状。
崔先生认为，由于邻居违建改变了地基结构、地下排水管网，私装电源和地下室空调，导致大量积水，原桩基裸露，前后花园被挖空，存在安全隐患。随后，国土资源局暂停办理房产证。
由于违建情况一直没有整改，产权、使用权还在开发商手中一直没交楼，崔先生以开发商违约为由把对方告上法庭。崔先生请求市第一法院判令开发商履行合同，使房屋符合合同约定，并支付逾期交楼的7万余元违约金。
■开发商：业主违建与开发商无关，并没有违约
开发商在庭上则大呼冤枉。对于是否涉及合同违约，开发商认为合同约定涉案房屋的交付条件是经验收合格，崔先生的别墅已经经过验收合格，符合交付标准。此外，开发商两次向崔先生发出交楼通知，但崔先生拒绝收楼，并拒收收楼通知书。因此，开发商认为自己不存在违约，不应承担逾期交楼的违约金。
开发商还表示，部分业主在交楼后私自开挖地下室，开发商不清楚这是否影响居住，因此有必要进行鉴定。鉴定结果为合格的，则开发商不存在违约。而且，业主的加建违章问题，与崔先生的合同无关，崔先生不应将其与其他业主的侵权纠纷与其与开发商的合同纠纷混为一谈。相关部门所作的调查不充分，不应作为这起案件的定案依据。即使调查情况属实，也不涉及崔先生所购买的单位。
■法院判决：开发商限期恢复原状，支付相应违约金
市第一法院查明，该小区还有购房者刘先生买下了1幢301房。刘先生发现邻居的违建情况后，曾在2011年8月份委托律师向开发商发函，要求开发商恢复原状并进行安全鉴定，否则拒绝接受交付房屋。2012年1月11日，开发商以刘先生没有支付剩余购房款为由，把他告上法庭并索要近7万元违约金。市中级法院在2012年终审驳回开发商诉求。
市第一法院认为，崔先生购买的别墅不符合合同中“地下0层，没有建设地下建筑工程”的约定。所以，开发商认为涉案房屋只需要符合“经验收合格”的标准没有依据。虽然开发商履行了交付行为，但开发商未能在合同约定的期限内交付符合合同约定的房屋，属于“逾期交房”，已经构成违约，因此开发商应承担违约责任。
开发商在庭上申请对房屋进行安全鉴定，但遭崔先生拒绝。法院认为，即使违建行为对崔先生的别墅主体结构质量和安全不造成影响，涉案违建工程也还是没有按规划局原批复图纸恢复原状，因此这房子仍不符合合同约定。
市第一法院一审判令开发商在判决生效之日起30日内按原批复图纸恢复原状，达到“地上4层、地下0层、没有建设地下建筑工程”的合同要求，并支付相应违约金给崔先生。开发商不服判决提起上诉，近日被市中级法院终审驳回，该案判决目前已生效。
以案说法
崔先生为何不是向邻居起诉维权？
4户邻居违建地下室，崔先生为何向开发商起诉维权？市第一法院承办法官董诗婷介绍说，合同是特定当事人之间设立、变更、终止特定权利义务的协议，其效力仅及于特定的当事人，而不能及于第三人。根据《中华人民共和国合同法》规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”在这起案件中，要分清两种关系。邻居侵害了崔先生的利益，是邻居与崔先生之间的侵权关系；而4户业主的侵权行为导致了开发商没能交付符合合同约定的房屋，这是4户业主与开发商之间的侵权关系，这不能免除开发商向崔先生交付符合“地上4层、地下0层、没有建设地下建筑工程”别墅的义务。因此，开发商辩称的“4 户邻居侵犯了崔先生的权益与开发商无关”，这一说法得不到法律支持。
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